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Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? Selon votre situation, cette transaction immobilière aux modalités bien spécifiques peut présenter des avantages. Comment fonctionne un viager ? Quels sont ses avantages ? On vous explique !
Le viager, qu’est-ce que c’est ?
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée au comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
On distingue deux types de vente en viager :
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer à l’occuper jusqu’à son décès.
Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le principe d’aléa
La vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l’acheteur, soit être neutre. Tout dépendra de la durée de vie du vendeur.
Elle repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur, ni l’acquéreur, ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.
Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
Rente viagère : comment déterminer son montant ?
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :
Un bien vendu en viager occupé, connaît une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.
En cas de vente par un couple, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant.
Le viager : quels avantages ?
Pour le vendeur :
Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.
Par ailleurs, la rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable.
Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Enfin, le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, même s’il continue d’occuper le bien.
Pour l’acheteur :
Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque, et qu’en conséquence, aucun frais ne s’y attache.
La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière.
Les frais de notaire sont réduits. Ils sont calculés non pas sur la valeur totale du bien immobilier, mais sur cette valeur diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation.
En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
Vente en viager et succession
Les héritiers éventuels n’hériteront pas de ce bien puisqu’il ne fait plus partie de son patrimoine. La décision de vendre en viager, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l’abri du besoin, est parfois mal comprise par l’entourage familial.
Plus-value immobilière et vente en viager
Le régime de l’impôt sur la plus-value est le même que pour une vente ordinaire. Notamment si vous vendez votre résidence principale, vous serez totalement exonéré.
Le viager : comment se faire accompagner ?
Comme pour la vente de tout bien immobilier, il est indispensable de se faire accompagner par un notaire afin de vendre un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.
Indispensable à la transaction viagère, le notaire saura par ailleurs vous conseiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant vous exclure d’une négociation entre le vendeur et l’acheteur. En règle générale, le notaire chargé de rédiger le contrat de vente viagère recommande le versement d’un bouquet d’environ 30% du prix total du bien immobilier. Il calcule le montant de la rente en fonction de barèmes.
Le notaire prend une hypothèque appelée « hypothèque légale du vendeur » sur le bien vendu, ce qui permet à ce dernier de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur.
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